Huurrecht wijzigt per 1 juli 2024

Voor verhuurders (met uitzondering van woningcorporaties) was het aantrekkelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten. Deze kon (afhankelijk van wat voor soort woonruimte het betreft) voor maximaal 2 of 5 jaar worden afgesloten. Die huurovereenkomst kon relatief makkelijk worden beëindigd door verhuurder en huurders hadden in die periode geen huurbescherming op het punt van het eindigen van de huurovereenkomst.

Met ingang van 1 juli 2024 wijzigt deze wetgeving: het is dan (behoudens enkele heel specifieke uitzonderingen) niet meer toegestaan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Vanaf die datum kan alleen nog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd worden gesloten en huurders hebben dan dus meteen huurbescherming.

Op huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 juli 2024 blijft het oude wetgevingsregime overigens wel van toepassing; die huurovereenkomsten kunnen nog relatief eenvoudig worden beëindigd.

Het is dus zaak dat u bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten hiermee rekening houdt. Wilt u daar nader advies over? Aarzel dan niet ons even te benaderen.

 

Nieuw wetsvoorstel wijziging concurrentiebeding

Niet voor het eerst probeert de wetgever de regeling van het concurrentiebeding aan te passen aan de huidige eisen en opvattingen.  Veel werkgevers nemen min of meer standaard een concurrentiebeding op in de arbeidsovereenkomst, ook voor functies waarbij dat niet direct voor de hand ligt.  Daardoor wordt het concurrentiebeding soms ook gebruikt om te voorkomen dat een werknemer (in deze krappe arbeidsmarkt) vertrekt. Dat is al langer een doorn in het oog van de wetgever, die de eisen aan een rechtsgeldig concurrentiebeding (een relatiebeding is overigens ook een vorm van een concurrentiebeding, zodat de regels daarop ook van toepassing zijn) de laatste jaren al wat strenger heeft gemaakt.

In het voorstel dat nu voorligt zijn de belangrijkste wijzigingen:

  • de maximale duur wordt gesteld op 12 maanden (dat is de termijn die veel rechters nu ook vaak hanteren);
  • in het beding moet expliciet worden aangegeven voor welke geografisch gebied het beding geldt;
  • de werkgever moet motiveren welk specifiek belang hij heeft bij het opnemen van het beding (zoals dat nu al verplicht is als je een concurrentiebeding wil opnemen in een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd);
  • als de werkgever de werknemer aan het beding wil houden moet hij standaard 50% van het maandsalaris van de werknemer betalen als compensatie;

Als het wetsvoorstel wordt aangenomen wordt het nog moeilijker om een rechtsgeldig concurrentiebeding op te nemen. Het is dus zaak dat u van tevoren goed nadenkt over de vraag of een beding voor deze specifieke werknemer zinvol is en, zo ja, hoe dat beding dan geformuleerd moet worden. Neemt u daarover dus tijdig contact met ons op.

Wettelijke indexering 2023

De wettelijke indexering, waarmee alimentatiebedragen jaarlijks per 1 januari moeten worden verhoogd bedraagt per 1 januari 2023 3,4%.

Belangrijke wijzigingen in het arbeidsrecht per 1 augustus 2022

Op 1 augustus 2022 treedt wetgeving in werking die een aantal belangrijke wijzigingen voor de arbeidsovereenkomst meebrengt.  De twee belangrijkste wijzigingen, die ter uitvoering van een EU- Richtlijn ter bevordering van transparante  en voorspelbare arbeidsvoorwaarden in de Nederlandse wet terecht zijn gekomen, worden hier kort aangestipt. Allereerst geldt vanaf 1 augustus a.s. dat een contractueel  verbod op het verrichten van nevenwerkzaamheden niet meer is toegestaan, tenzij daarvoor een bijzondere rechtvaardiging geldt. Het verbod op nevenwerkzaamheden wordt veelal (net als een concurrentbiebeding) min of meer standaard opgenomen in een arbeidsovereenkomst. Vanaf 1 augustus 2022 is dat niet meer toegestaan, tenzij de werkgever (achteraf) een objectieve rechvaardigingsgrond kan aanvoeren. Je moet dan denken aan de situatie dat het verbod nodig is ter bescherming van de gezondheid van werknemers (bijvoorbeeld met het oog op de maximale werktijd)  of de bescherming van vertrouwelijke bedrijfsgegevens (bijvoorbeeld als er sprake is van werk voor een concurrent). Kan een werkgever geen objectieve rechtvaardigingsgrond aanvoeren dan is een dergelijk beding vanaf 1 augustus a.s. nietig (ook als het vóór 1 augustus is overeengekomen).

 

Een tweede belangrijke  wijziging betreft het studiekostenbeding. Vaak wordt in een arbeidsovereenkomst of in een apart studiekostenbeding opgenomen dat als de werknemer een opleiding volgt en vervolgens binnen een bepaalde tijdsperiode daarna opstapt, de werknemer (een – afnemend – deel van) de studiekosten moet terugbetalen. Ook dat verandert per 1 augustus a.s.; kosten van (bij)scholing die op grond van EU-regelgeving, Nederlandse wet of CAO  verplicht is moeten door de werkgever worden betaald en kunnen dan niet meer van de werknemer worden teruggevorderd.  Dergelijke opleidingen moet een werkgever ook (zoveel mogelijk) binnen werktijd laten volgen. Voor niet-verplichte opleidingen blijft de situatie zoals die nu is en kan het studiekostenbeding dus wel gehanteerd blijven worden.

 

Wilt u weten wat deze wetswijzigingen voor gevolgen hebben voor uw organisatie en of uw standaard contracten moeten worden aangepast, neemt u dan contact op met Erwin Eijsberg.

Hoge Raad: winkels en horeca hebben recht op huurkorting door corona-maatregelen

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad het langverwachte antwoord gegeven op de pre-judiciële vragen die de kantonrechter in Limburg eerder dit jaar had gesteld. Hoe zat het ook alweer? De afgelopen maanden zijn er diverse rechters geweest die zich hebben uitgesproken over huurkortingen voor huurders van winkel- of horecapanden die als gevolg van de maatregelen die de overheid in de corona-pandemie heeft genomen soms geen, soms minder omzet hadden. De ene keer werd de verplichte sluiting van overheidswege in een vonnis een gebrek aan het gehuurde genoemd, de andere keer oordeelde de rechter dat sprake was van een onvoorziene omstandigheid. Bovendien werden diverse wijzen van  berekening gehanteerd om vervolgens de hoogte van die huurkorting vast te stellen.

De Hoge Raad heeft aan die onzekerheid nu een einde gemaakt in de uitspraak van afgelopen vrijdag; winkeliers en horeca ondernemers hebben recht op huurkorting, omdat (als tenminste de huurovereenkomst is gesloten ná 15 maart 2020) de corona-pandemie een onvoorziene omstandigheid is, waar partijen in de huurovereenkomsr geen rekening mee hebben gehouden. De Hoge Raad verwerpt dus de redenering dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, maar geeft aan dat in lopende procedures huurders wel de kans moeten hebben om hun stellingen op dit punt aan te passen.

Vervolgens geeft de Hoge Raad een rekenmethode, waarbij aan de hand van de tegemoetkoming vaste lasten (TVL) en de omzetdaling en de daaruit voortvloeiende percentages het nadeel gelijkelijk (50/50 over huurder en verhuurder moet worden verdeeld.

Met deze richtinggevende uitspraak van de Hoge Raad zullen kantonrechters de komende maanden tal van lopende procedures tussen huurder en verhuurder kunnen beslechten, terwijl tevens huurders en verhuurders nu weten hoe zij in gezamenlijk overleg huurovereenkomsten (tijdelijk) kunnen aanpassen.

Meer weten? Neemt u gerust contact met ons op.

Wettelijke indexering 2022

De wettelijke indexering, waarmee lopende alimentatiebedragen per 1 januari moeten worden verhoogd, bedraagt 1,9%. Dat betekent dat de verschuldigde (partner- en kinder)alimentatie per 1 januari 2022 met 1,9% moet worden verhoogd.

Kantonrechter Amsterdam: chauffeurs Über zijn werknemers

Drie kantonrechters te Amsterdam hebben vandaag in afzonderlijke rechtszaken geoordeeld dat chauffeurs van taxibedrijf Über bij dat bedrijf in dienst zijn. Volgens de kantonrechter is er sprake van schijn-zelfstandigheid en zijn de chauffeurs feitelijk op basis van een arbeidsovereenkomst werkzaam als werknemers. De kantonrechters baseren dat oordeel op het feit dat Über feitelijk werkgeversgezag uitoefent. Zo mogen chaffeurs maar een beperkt aantal rittten weigeren. Ook vindt er een beoordeling plaats en worden “goede” chauffeurs beloond met betere (meer lucratieve) ritten. De kantonrechter oordeelt dat het begrip “werkgeversgezag” in de huidige tijd vol technologische ontwikkelingen weliswaar een andere invulling heeft gekregen dan in klassieke werkgever-werknemerverhoudingen, maar dat er niettemin nog steeds een gezagsverhouding ten opzichte van Über bestaat. Über zelf had betoogd dat zij uitsluitend de app(technologie) ter beschikking stelde maar daar gaat de kantonrechter dus niet in mee. In het Verenigd Koninkrijk was overigens eerder al een soortgelijk oordeel gegeven.

Dat betekent dat de Über-chauffeurs onder de CAO Beroepsgoederenvervoer vallen en als zodanig beloond (hadden) moeten worden. De kantonrechter wijst dan ook een vordering tot achterstallig loon toe. Omdat de CAO niet is nageleefd moet Über ook een schadevergoeding / boete van € 50.000,00 betalen aan FNV, dat de zaak namens een aantal chauffeurs had aangespannen.

Als u weer wilt weten over (schijn-)zelfstandigheid en arbeidsovereenkomsten kunt u contact opnemen met Erwin Eijsberg.

Hoge Raad doet belangrijke uitspraak over vraag wanneer sprake is van een arbeidsovereenkomst

De Hoge Raad, de hoogste rechter in Nederland, heeft op 6 november 2020 een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag wanneer sprake is van een arbeidsovereenkomst, dan wel van een andere overeenkomst, bijvoorbeeld een overeenkomst van opdracht met een ZZp-er. Het ging in die zaak over een vrouw die werkloos was en in het kader van de Participatiewet (voorheen de Bijstandswet) op basis van een zogenaamde plaatsingsovereenkomst werkzaamheden ging verrichten voor de gemeente Amsterdam. Nadat de vrouw enkele jaren werkzaam was geweest bij de gemeente stelde zij zich op het standpunt dat zij die werkzaamheden had verricht op basis van een arbeidsovereenkomst en maakte zij aanspraak op het daarbij behorende (achterstallige) loon.

De kantonrechter en (in hoger beroep) het Hof wijzen de vordering van de vrouw af. Het Hof kent daarbij veel gewicht toe aan de wetsgeschiedenis van de Bijstandswet waaruit kan worden afgeleid dat het voor gemeenten in dergelijke situaties nooit de bedoeling was een arbeidsovereenkomst te sluiten, maar om een participatietraject, waarbij de uitkeringsgerechtigde, met behoud van uitkering werkzaamheden zou kunnen verrichten. Het Hof kent dus veel gewicht toe aan de bedoeling van partijen, toen zij de overeenkomst aangingen.

De vrouw gaat in cassatie bij de Hoge Raad en klaagt dat het Hof het recht verkeerd heeft toegepast. De Hoge Raad geeft in de uitspraak van 6 november nadrukkelijk aan dat het niet gaat om de bedoeling van partijen, maar om de vraag of de tussen partijen overeengekomen rechten en plichten voldoen aan de wettelijke vereisten voor een arbeidsovereenkomst. De Hoge Raad had eerder, in 1997 in een uitspraak tussen Groen en Schoevers, zich ook al eens uitgelaten over de vraag of van een arbeidsovereenkomst of een andere overeenkomst sprake was. Uit die uitspraak hebben juristen al die jaren afgeleid dat de bedoeling van partijen weliswaar niet doorslaggevend was, maar wel een belangrijke factor waarmee rekening moet worden gehouden. De Hoge Raad verwijst nadrukkelijk naar die uitspraak uit 1997 en geeft aan dat uit die uitspraak ten onrechte is afgeleid dat de bedoeling van partijen wel een rol speelt bij de vraag of van een arbeidsovereenkomst sprake is. Hoewel de Hoge Raad de uitspraak van het Hof in stand laat, omdat het Hof ook had onderzocht of de wederzijdse rechten en plichten tot het oordeel van een arbeidsovereenkomst leidden en die vraag terecht ontkennend had beantwoord, is duidelijk dat het geen zin meer heeft om in een overeenkomst expliciet, bijvoorbeeld in een considerans, op te nemen dat partijen geen arbeidsovereenkomst beogen te sluiten.

Wilt u zich laten adviseren over arbeids- of andere overeenkomsten, aarzelt u dan niet contact met ons op te nemen.

Proef bij Rechtbank Noord-Holland: de bouwrechter

Sinds januari 2020 kunnen partijen in consumenten (ver)bouwzaken bij de rechtbank Noord-Holland terecht bij de “bouwrechter”. Via een dagvaarding in kort geding wordt de zaak gestart. De voorzieningenrechter behandelt de zaak vervolgens op de plaats van het werk en laat zich daarbij assisteren door één van de vier door de rechtbank geselecteerde deskundigen. De zaak wordt op locatie zelf en in beslotenheid behandeld zonder pers en publiek erbij. De insteek is om op basis van het ter plaatse gegeven deskundigenbericht te komen tot een schikking. Indien geen schikking wordt bereikt, brengt de deskundige een beknopt deskundigenbericht uit en volgt een schriftelijk kortgeding vonnis van de rechter. De kosten van deze procedure zijn gelijk aan de kosten van een kort geding, vermeerderd met de kosten van het deskundigenbericht (vast tarief € 1.452,00 inclusief BTW) en de reiskosten van de deskundige. Gedurende de proef komt hiervan € 600,00 voor rekening van partijen.

Meer informatie kunt u vinden op de site van de rechtspraak: https://www.rechtspraak.nl/Organisatie-en-contact/Organisatie/Rechtbanken/Rechtbank-Noord-Holland/Regels-en-procedures/Paginas/de-bouwrechter.aspx

Heeft u een bouwrecht probleem? Neemt u dan even contact op met onze bouwrechtspecialist Rob Burger.

Wettelijke indexering 2020 bekend

Elk jaar mogen lopende alimentatieverplichtingen worden verhoogd met de wettelijke indexering. De wettelijke indexering geldt zowel voor partner- als voor kinderalimentatie. Met ingang van 1 januari 2020 bedraagt die indexering 2,5%. Dat betekent dat uw lopende alimentatierechten of – verplichtingen met ingang van 1 januari 2020 moeten worden verhoogd met 2,5%. De indexering geldt op grond van de wet; elke betaler van alimentatie is verplicht die indexering te betalen, ook als het inkomen per 1 januari 2020 niet omhoog gaat. Het kan verstandig zijn de indexering zelf door te voeren als u alimentatieplichtig bent. Doet u dat niet dan loopt u het risico achteraf met een claim van de alimentatiegerechtigde te worden geconfronteerd. Een dergelijke aanspraak kan tot 5 jaar teruggaan en dan dus aardig oplopen.